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这个国家级示范PPP项目,有2点非常值得借鉴!

发布时间:2018-04-08 10:51

                                                       

元立方金服研究员认为,我国已步入老龄化社会,养老养生问题成为社会关注点。前不久的会议中,养老养生问题被再次聚焦。在对2018年工作建议中提到,要积极应对人口老龄化,发展居家、社区和互助式养老,推进医养结合,提高养老院服务质量。本文元立方金服研究员将在林立众多医养PPP项目中,挑选出典型示范案例——山东淄博机构养老项目,分析其亮点、优势与可借鉴的部分。

山东淄博博山区姚家峪生态养老中心PPP项目分三期,项以生态养生养老为基础,医疗、保健、康复为保障,建设养老与生态、文化、有机农业、旅游、互联网+等有机结合的养老社区。项目共占地约28.668公顷(折合430亩)。总建筑面积605968平方米,主要建设内容包括社会福利养老中心33800平方米,设计床位750床,养老公寓319760平方米,家庭式养老公寓55300平方米,设计总户数5790套,可满足12000余位老年人休闲养老。除此,项目还包含一系列配套措施。

元立方金服研究员总结,该项目有以下两点可供养老PPP设计使用。

(一)项目亮点一:因地制宜

本项目位于博山城区西南部的姚家峪生态旅游度假区内,10分钟车程即可到达博山主城区,是姚家峪生态旅游度假区重要组成部分,空气清新,环境怡人,可供老人生态休闲、健身、劳动,是理想的生态建设场所,真正具备“离尘不离城”的区位条件。

(二)项目亮点二:针对目标人群,提供西式养老公寓

当前,中国8成以上养老模式为居家养老。在淄博市,老年公寓以中小型为主,多为养老院与福利院,床位规模小,护理不配套,服务水平低下,不能满足老年人特别是新一代老年人心理与生理需求。

姚家村生态养老中心针对中等收入、高等收入、高净值老人三种目标群体,为老年人提供中档、中高档老年公寓,经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种。

1.自住型老年公寓,不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助,只是提供一个环境优美、舒适的居住社区,包括所有的生活配套设施。

2.陪助型老年公寓,向居民提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其其它个人生活方面的需求。

3.特护型老年公寓,除了上面两种类型所到的服务外,还提供全面的医疗服务,包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。

另外,元立方金服研究员调查发现, 姚家村项目还为老年人提供医护康体、生活照顾、安全保障、生命教育等全方位服务,囊括老人生活方方面面的需求。

(三)运作方式:“三分建设,七分运营”

元立方金服研究员看到,项目具体运作方式采用BOT(建设-运营-移交模式),特许经营权期限为50 年,政府方提供土地、水、电、煤等服务。第一期特许经营权为30年,其中建设期8年,运营期22年,政府出资在该特许经营期内不参与经营分红;第二期特许经营权为20年,国有出资人和社会资本方按出资额度比例进行分红。在合作期限内,项目公司负责项目的投融资、建设、运营管理及移交等工作。在项目合同约定期满后,项目公司将PPP 项目无偿移交给区政府。

政府方为与资本方共同建设房产等硬件设施,让出资方专注于运营。例如,本项目土地根据用途通过国有土地划拨和出让方式解决;据功能区划分建设配电室,由博山供电局提供,为整个项目区提供用电保障;项目水源由博山区自来水公司提供,可以满足本项目的生活和医疗用水要求;项目排水系统接入项目区污水处理站处理;项目使用燃气为天然气,由淄博城市燃气(博山)有限公司提供。

资本方三分力气建设,七分力气运营。项目建成后,将走精细化运营道路。项目精准的定位+精细化运营管理,吸引相关行业的商家进驻。

(四)回报机制—使用者付租金

本项目回报机制为使用者付费,主要收入来源为管理服务费和租赁费收入。本项目由老年公寓、高层住宅式老年公寓、低密度老年公寓、服务公建四部分组成。收入主要由高层住宅式老年公寓管理费和大部分服务公建租赁费收入构成。老年公寓主要用于三无人员及五保户供养,少部分服务公建和社会福利项目的配套用房用于公共项目,没有收入效益产出。

租赁方式具体分为两种:长期租赁和短期租赁,20年为长期租赁,20年以下为短期租赁,根据租期的不同租金也有区别,租期越长租金越低,长期租赁采用零利润的租金定价标准,每类租金都采用一次性支付的方式缴纳,社区的水、电、气、通信、物业等服务需自行缴纳费用,养老服务采用另外收费的形式收取。租户在承租期间还享有继承权、转租权、转让权、赠予权以及物权法规定所享有的一切权利等;租期在5年以上的租户中途退租可按交租时的标准退还租金。租期在20年以上的租户还可享受20年后无偿使用和拆迁补偿的权利。


作者:朱婷


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